動態(tài)與觀點
- 引 言 -
集體經濟組織以出租、出讓、轉讓等名義將集體經營性用地向非本集體經濟組織成員流轉（即對外流轉）用于非農建設的情況屢見不鮮。
一旦發(fā)生糾紛，這類合同往往被認定為違反法律效力性強制性規(guī)定而無效。筆者認為，對于受讓方而言，一概認定合同無效在實質公平層面值得商榷，新形勢下更有必要采取靈活思維處理。
- 探 討 -
一、土地管理法中集體所有經營性建設用地使用權流轉的立法沿革
集體所有經營性建設用地使用權（下稱“集體經營性用地”）的流轉，在歷次修訂的《中華人民共和國土地管理法》（下稱“《土地管理法》”）中呈現由緊到松的立法趨勢。
1987年1月1日生效的《土地管理法》第二條第二款規(guī)定“任何單位和個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”，可見彼時國家立法層面對土地權利的流轉尚持十分謹慎的態(tài)度。
隨后1988年修訂的《土地管理法》第二條第二款刪除了原“出租”二字，并增加第四、五款。其中第四款規(guī)定首次在土地管理法層面正式明確，集體所有的土地使用權可以依法轉讓。
1998年修訂的《土地管理法》和2004年修訂的《土地管理法》（以下分別稱“《土地管理法（1998）》”和“《土地管理法（2004）》”）均保留了“土地使用權可以依法轉讓”的規(guī)定，且在第四十三條第一款、第六十條第一款和第六十三條均明確了集體建設用地使用權利用的四種形式：
其一，農村集體經濟組織興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)；
其二，村民建設住宅（即用于宅基地）；
其三，建設鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)；
其四，農村集體經濟組織使用集體經營性用地與他人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業(yè)（即常見的聯營模式）。
非本集體經濟組織成員如需使用集體經營性用地進行非農建設（特別是實踐中常見的工業(yè)、物流倉儲等用途）的，原則上只有聯營模式可選。
直至2019年修正后的《土地管理法》（下稱“《土地管理法（2019）》”）施行，其第六十三條第一款為集體經營性用地向本集體經濟組織之外的自由流轉提供了直接法律依據。
在這個大背景下，對于歷史遺留的集體經濟組織將集體經營性用地對外流轉用于非農建設的合同效力問題，是否還應一概認定無效，筆者認為值得商榷。為此，筆者特以兩個案例為基礎分析這一問題的新解決思路。
二、認定合同有效的兩個案例
經筆者檢索并分析，目前發(fā)現近期有兩例生效判決中，法院以創(chuàng)新性思維和視角，分析案件事實情況及相關法律適用，最終作出合同有效的判決或裁定。
這兩個案例因其裁判視角獨特而值得關注。以下對兩案例主要情況進行介紹。
案例一：(2021)京03民終6612號案件
一審判決認為：首先，案涉合同簽署于1999年1月1日，應適用《土地管理法（1998）》；其次，《土地管理法（2019）》第六十三條規(guī)定的可以出讓的集體土地是經依法登記為集體經營性建設用地，且關于出讓等的具體辦法由國務院制定。因案涉土地非系經依法登記為集體經營性建設用地，且國務院尚無相關規(guī)定，故案涉合同不能適用《土地管理法（2019）》。
綜上，案涉合同因違反《土地管理法（1998）》第六十三條而無效。
二審中法院認為：首先，案涉合同約定的土地出讓系雙方真實合意，合同簽訂后雙方均正常履約；其次，案涉土地在出讓合同簽訂前已經為建設用地，一審法院有關案涉土地為農用地的認定缺乏依據；再次，案涉土地使用權雖未經登記，但《土地管理法（2019）》所稱“登記”為管理性規(guī)范要求，并不影響合同效力；最后，為了更好地保護公民、法人和其他組織的權利和利益，案涉合同應適用《土地管理法（2019）》。
綜上雙方簽署合同有效。
案例二：(2020)閩民申3031號案件
福建省高院再審認為：首先，對于合同效力的認定屬法院職權范疇，無效合同系法律對當事人意思自治的否定性評價，該否定性評價與民事法律行為應遵循當事人自愿原則及資產通過市場配置、創(chuàng)造財富的市場經濟理念相悖。因此對于合同是否無效應遵循嚴格審查的原則。
其次，《土地管理法（2004）》第六十三條雖使用了“不得”字眼，但是該條對于歷史遺留的、在集體所有土地上已建成非農業(yè)建設項目，且符合現行規(guī)劃要求的情形，本著尊重歷史的原則，以“但書”形式作了除外規(guī)定。因建、構筑物資產整體出售導致資產項下土地一體移轉的情形與該條規(guī)定中的“兼并”情形類似，故該條中“因破產、兼并等情形”之“等”字應理解為包括建、構筑物資產整體出售導致資產項下土地一體移轉的情況。
再次，買賣雙方均明知案涉土地性質屬集體土地，并約定了出賣人負有辦理土地性質變更的義務。出賣人不能以合同義務能否實現作為否定合同效力的理由，否則有悖誠信。
最后，根據《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)［2004］28號）決定精神，認定合同有效并無不當，也符合雙方簽約行為之目的。
- 結 語 -
立法層面，國家對于集體經營性用地能否對外流轉用于非農建設經歷了由緊到松的轉變。因此，對于歷史遺留的集體經營性用地對外流轉相關案件處理思路也應當與時俱進，尤其是代理受讓方處理相關案件時尤其如此。
從上述兩案中，筆者總結如下啟示供參考：
其一，從事實還原方面，處理這類案件時，需要全面、深入了解案涉土地過往流轉情況及相關合同的簽署和履行情況，協助法院全面查清案件事實，盡最大可能還原當事人關于集體經營性用地流轉的真實意思表示。
其二，從法律適用方面，在法律規(guī)定逐步寬松的大背景下，應從立法法精神與規(guī)定出發(fā)，論證和引導案件適用新土地管理法。
其三，從代理思路方面，以尊重契約精神、保障交易穩(wěn)定、營造良好營商環(huán)境為視角，通過創(chuàng)新性思路解釋案件事實、法律適用，多維度闡述合同有效性的理由及因合同有效將帶來的良好司法示范效應，給法院提供作出合同有效裁判的充足依據。
