動態(tài)與觀點
- 引 言 -
關(guān)于房屋租賃，除正規(guī)中介公司外，房東直租和物業(yè)直租因中介費較低或者無需中介費成為了很多人的首選，但是值得一提的是，若非在正規(guī)中介公司租賃房屋的，應(yīng)當事先查明房屋的性質(zhì)、能否出租、出租人是否為適格出租主體等要素，以免損害自身利益。
租賃合同無效的情況有多種，本文將結(jié)合實踐中發(fā)生較多且容易被忽視的情形，著重就三點內(nèi)容進行闡述。
- 探 討 -
一、出租人是否為適格出租主體
簽訂合同是嚴謹?shù)拿袷路尚袨椋贤黧w應(yīng)有相應(yīng)的民事行為權(quán)利及合同項下對應(yīng)的權(quán)限以保障合同目的實現(xiàn)。
在經(jīng)濟發(fā)展的浪潮下，“二房東”逐漸流行成為市面上比較流行的一個“職業(yè)”。
在住房方面，部分二房東（非正規(guī)租賃公司）將房屋整租后進行分租，以減少個人的經(jīng)濟壓力；而在商業(yè)住房使用方面，職業(yè)二房東更多是扮演中間商的角色賺取差價牟利。此種涉及轉(zhuǎn)租或分租情況的，承租人應(yīng)當提前了解且由對方充分證明具有法定或約定的轉(zhuǎn)租/出租權(quán)。
從大量實務(wù)案例分析可以看出，此類問題的風(fēng)險點主要是房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人的同時一般會在租賃合同中注明限制轉(zhuǎn)租/分租的條款，例如：“未經(jīng)出租人（書面）允許不得轉(zhuǎn)租、分租，否則出租人有權(quán)解除合同并要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任”。
若實際承租人從二房東手中租賃到此種不允許轉(zhuǎn)租、分租房屋的，出租人在得知后有權(quán)行使解除權(quán)，解除其與二房東之間的租賃合同，而租賃合同解除后，二房東失去出租權(quán)利，實際承租人亦不能依據(jù)與二房東簽訂的租賃合同對抗出租人繼續(xù)占有使用房屋，實際承租人只能依照租賃合同向二房東主張違約責(zé)任/賠償責(zé)任。
在實踐中，違法建筑或未經(jīng)批準建設(shè)的房屋多出現(xiàn)在住房類租賃中，比如在臨近商業(yè)區(qū)的集體土地或個人宅基地私蓋無產(chǎn)權(quán)的矮層樓房，一般此種住房的租金較低，亦很少涉及到法院或仲裁院認定租賃合同是否有效的問題，但需提示的是這種租賃方式對于出租人和承租人都存在較大風(fēng)險，是不值得提倡的。
翻看判決及案例，法律實務(wù)中缺少產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明的房屋租賃爭議多發(fā)生在商業(yè)用房層面。以北京為例，部分商業(yè)中心或者小型商業(yè)樓房、平房是在村集體的土地上建設(shè)的，雖然這類房屋經(jīng)土地所有權(quán)人準許建設(shè)，但因為政策原因或各類歷史遺留問題，不排除存在沒有不動產(chǎn)交易中心出具的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明問題。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。
商業(yè)用房的租賃合同被認定無效的，出租人可以要求承租人支付占有使用費。
在投入大量資金后租賃合同被判定無效的，承租方所投入的包括但不限于裝修、煤氣改道、廣告宣傳、產(chǎn)品投入等損失是巨大的。
對于此類損失的賠償情況，一般是根據(jù)承租方提供的證據(jù)、結(jié)合雙方的過錯及過錯程度綜合判斷是否賠償或賠償比例。
同時需要提示，若承租方租賃商用房屋的目的是從事餐飲業(yè)的，在承租前為保證合同履行的穩(wěn)定，應(yīng)當事先了解房屋是否通過消防檢查、是否夠接通天然氣以及風(fēng)道是否正常使用等嚴重影響承租目的的要素。
三、共有房屋在共有人沒有特別約定的前提下，其他人是否同意出租
房屋共有的方式存在按份共有和共同共有兩種方式，在實務(wù)中常出現(xiàn)的問題是在繼承或者離婚的時候，雙方或多方?jīng)]有就房屋進行售賣，而是直接由法院析產(chǎn)或雙/多方協(xié)商一致為按份占有房屋份額。
此種情況若雙方或多方?jīng)]有共同約定可以將房屋出租，其中一方將房屋出租而他方不予追認的，根據(jù)《民法典》第三百零一條中規(guī)定“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意”，若出租房屋事宜達不到法定比例的，租賃合同被認定為無效的法律風(fēng)險也是很大的。
- 結(jié) 語 -
不論承租房屋是居住還是商用，承租人的目的均是實現(xiàn)合同目的使其能夠在租賃期內(nèi)正常使用房屋，故為了使得合同目的能夠順利實現(xiàn)，應(yīng)當在簽訂合同前通過合法途徑了解房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬情況、建設(shè)規(guī)劃手續(xù)、是否有權(quán)出租等情況，以維護自己的權(quán)益穩(wěn)定。
