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商品房購房人斷供,開發(fā)商如何承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任?

2022-09-13
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- 引 言 -

購房人斷供、銀行催收與開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,這三者在近期又成為社會熱點之一,短時間內(nèi)筆者承辦了多起商品房購房人斷供,銀行起訴要求購房人償還貸款、開發(fā)商對此承擔(dān)連帶保證責(zé)任的案件。筆者通過代理開發(fā)商處理該類案件,對該類案件涉及的法律關(guān)系、法律規(guī)定和判例等進(jìn)行了研究。

基于此,筆者將前期學(xué)習(xí)和研究的成果進(jìn)行梳理和對實踐中司法觀點進(jìn)行分析,希望通過本篇文章,能夠?qū)υ擃惏讣虚_發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任問題總結(jié)出處理該類案件的法律邏輯和實踐經(jīng)驗,為今后處理該類案件進(jìn)行指導(dǎo)和交流經(jīng)驗之用。

- 探 討 -

一、問題的提出

注意事項

商品房預(yù)售合同中,購房人在銀行辦理按揭貸款時,其所購房屋通常還不具備辦證條件,繼而貸款銀行也無法在放款時獲得正式的房屋抵押權(quán)證。由此,銀行為降低其貸款風(fēng)險,通常要求開發(fā)商為購房人的貸款向銀行提供階段性保證責(zé)任。

關(guān)于擔(dān)保期限的合同約定一般表述為 “自保證合同生效之日起至辦理完畢抵押房屋的產(chǎn)權(quán)證及抵押物登記手續(xù),并將抵押物的抵押登記證明交于貸款銀行之日止”或其他類似表述。通過相關(guān)合同條款可以看出,開發(fā)商的保證期間要以購房人為貸款銀行辦理完畢抵押權(quán)證作為結(jié)束的標(biāo)志。在抵押登記辦理完成后,銀行可以通過抵押權(quán)來保障債權(quán)實現(xiàn),開發(fā)商的保證責(zé)任也因此免除。

問題提出

若購房人逾期償還按揭貸款而斷供的,在房屋沒有辦理完畢抵押權(quán)證的情況下,承擔(dān)階段性擔(dān)保的開發(fā)商、提供按揭貸款的銀行分別通過何種路徑維護(hù)自身權(quán)益,各方有可能承擔(dān)的責(zé)任為何?

注:本篇就預(yù)購商品房而言,且僅對購房人斷供構(gòu)成合同違約引發(fā)開發(fā)商或者銀行作為原告起訴主張權(quán)利的情形進(jìn)行研究。

二、法律關(guān)系厘清

商品房擔(dān)保貸款中,包含三方主體、三種法律關(guān)系。

三方主體分別是借款人(擔(dān)保人、買受人),貸款人(擔(dān)保權(quán)人、銀行),保證人(出賣人);三種合同關(guān)系分別是出賣人與買受人之間的商品房買賣合同關(guān)系、買受人與銀行之間的擔(dān)保貸款合同關(guān)系、出賣人與銀行之間的保證合同關(guān)系。

三、不同訴訟法律關(guān)系下的開發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任承擔(dān)

開發(fā)商作為原告起訴

① 訴訟說明

購房人斷供違約前提下,開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的,如逾期還貸情況已經(jīng)達(dá)到《商品房預(yù)售合同》約定的解除條件,開發(fā)商且已經(jīng)履行相應(yīng)的解除通知義務(wù)而購房人不予解除《商品房預(yù)售合同》的,開發(fā)商可訴至法院要求解除合同并要求支付為其償還的貸款本息及相關(guān)費用。

② 訴請基礎(chǔ)

開發(fā)商此時起訴依據(jù)的是《商品房預(yù)售合同》,被告主體為購房人。故兩者之間訴爭的法律關(guān)系為商品房預(yù)售合同關(guān)系,案由通常為商品房預(yù)售合同糾紛。

③ 階段性保證責(zé)任承擔(dān)

在該情形下,房屋僅辦理了抵押預(yù)告登記,且此時房屋尚未交付,不具備辦理正式抵押本登記的條件。因此,開發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任尚未免除,開發(fā)商訴請解除合同要求購房人支付其償還的貸款本息且被法院支持的,開發(fā)商仍需對剩余全部貸款本息向銀行承擔(dān)保證責(zé)任,償還剩余貸款以收回房屋。

又因開發(fā)商據(jù)此獲得了房屋,通過追回房屋實現(xiàn)了與購房人支付房款的折抵。即通過追回房屋的形式向購房人進(jìn)行了追償。

貸款銀行作為原告起訴

① 訴訟說明

購房人逾期償還銀行按揭貸款,違反了《個人購房擔(dān)保借款合同》的約定。此時,銀行將購房人、開發(fā)商作為被告一同提起訴訟,要求購房人償還借款且解除合同,并要求開發(fā)商作為保證人對該借款承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

② 訴請基礎(chǔ)

銀行依據(jù)《個人購房擔(dān)保借款合同》將為購房而借款的購房人、提供擔(dān)保的開發(fā)商一同作為被告提起訴訟,此時三者之間分別存在借貸法律關(guān)系、擔(dān)保法律關(guān)系,案由為金融借款合同糾紛。

③ 階段性保證責(zé)任承擔(dān)

因為《個人購房擔(dān)保借款合同》中對于開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保的保證期間約定較為明確,即為辦理抵押本登記為享有對借款人購買的房屋優(yōu)先受償權(quán)利的時間節(jié)點。因此,抵押本登記的設(shè)立與否將決定開發(fā)商是否承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任。

但實踐中,引發(fā)銀行要求開發(fā)商承擔(dān)對借款人的借款連帶責(zé)任的糾紛又存在不同情形需要分別判斷分析。

情形一:購房人原因?qū)е挛茨苻k理或不配合辦理抵押本登記的,銀行取得抵押權(quán),開發(fā)商連帶保證責(zé)任免除

某置業(yè)公司、某銀行公司青島分行金融借款合同糾紛

青島市中級人民法院(2021)魯02民終3723號

法院觀點:《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第五十二條第一款規(guī)定,當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后,預(yù)告登記權(quán)利人請求就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償,經(jīng)審查存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預(yù)告登記的財產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時的財產(chǎn)不一致、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形,導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件的,人民法院不予支持;經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記,且不存在預(yù)告登記失效等情形的,人民法院應(yīng)予支持,并應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。

本案中,某置業(yè)公司提交的證據(jù)能夠證明涉案的房地已具備辦理產(chǎn)權(quán)登記及正式抵押登記的條件,系因王某林、王某的原因?qū)е挛崔k理正式抵押登記。故在原審法院判決中信銀行對王某林、王某抵押的魯(2017)青島市不動產(chǎn)證明第xxxx號不動產(chǎn)登記證明項下的財產(chǎn)處分所得的價款優(yōu)先受償?shù)那闆r下,某置業(yè)公司的階段性擔(dān)保責(zé)任應(yīng)予免除。

劉某、某置業(yè)公司與某銀行公司青島分行金融借款合同糾紛

青島市中級人民法院(2021)魯02民終8922號

法院觀點:階段性擔(dān)保設(shè)立的初衷在于降低因正式產(chǎn)權(quán)登記未完備導(dǎo)致的債權(quán)清償風(fēng)險,促使開發(fā)商及時完成項目開發(fā)建設(shè)、積極協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

本案中,某置業(yè)公司已經(jīng)提交證據(jù)證明其履行了相關(guān)義務(wù),涉案房產(chǎn)未能正式辦理產(chǎn)權(quán)登記及抵押登記的原因系由于涉案房產(chǎn)被另案查封,故某置業(yè)公司對于未能完成抵押登記不存在過錯,其階段性擔(dān)保責(zé)任應(yīng)當(dāng)予以免除,故對于某置業(yè)公司的上訴主張,本院依法予以支持。

某銀行公司青島城陽支行、某置業(yè)公司等金融借款合同糾紛

青島市中級人民法院(2021)魯02民終14885號

法院觀點:案涉建筑物符合《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第五十二條的規(guī)定情形,案涉房屋已達(dá)交付條件的,實際具備辦理所有權(quán)登記證明及正式抵押權(quán)登記的條件,開發(fā)商又盡到了向李某、張某辦理交付手續(xù)等通知義務(wù)的,開發(fā)商在案涉房屋交付過程中不存在過錯。

本案中,涉案的房地已具備辦理產(chǎn)權(quán)登記及正式抵押登記的條件,系因李某、張某的原因?qū)е挛崔k理正式抵押登記。故某銀行公司青島城陽支行對于坐落于青島市城陽區(qū)戶房產(chǎn)變賣價款享有優(yōu)先受償權(quán),某置業(yè)公司的保證責(zé)任予以免除。

情形二:開發(fā)商原因?qū)е挛茨苻k理抵押本登記,銀行享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,且開發(fā)商的連帶責(zé)任不免除

某銀行公司溫州分行與某房開公司、潘某金融借款合同糾紛

溫州市中級人民法院(2015)浙溫商終字第929號

法院觀點:開發(fā)商階段性擔(dān)保的保證期間限于購房人抵押貸款合同生效至房屋竣工辦理產(chǎn)權(quán)登記和他項權(quán)證時止,在商品房竣工交付購房人辦理產(chǎn)權(quán)證后,開發(fā)商的連帶責(zé)任保證即終止,銀行期房按揭權(quán)轉(zhuǎn)為現(xiàn)房抵押權(quán)。

涉案《個人住房借款合同》《貸款及保證承諾書》亦對此有明確約定。涉案商品房已經(jīng)進(jìn)行了抵押權(quán)預(yù)告登記,且未能推進(jìn)至本登記的原因并非由債權(quán)人的原因所造成,預(yù)抵押登記財產(chǎn)又符合折價、拍賣、變賣等能流通條件的,故賦予銀行對登記財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán),以保護(hù)銀行按揭市場金融秩序,但最后銀行能否實際如期取得物的擔(dān)保權(quán)利即期房按揭權(quán)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房抵押權(quán)存在不確定性。

同時,階段性保證的設(shè)立初衷在于降低因正式產(chǎn)權(quán)登記未完備導(dǎo)致的債權(quán)清償風(fēng)險,促使開發(fā)商及時完成項目開發(fā)建設(shè)、積極協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),而涉案房產(chǎn)未能正式辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因系由于某房開公司未能與建筑商辦理竣工驗收結(jié)算手續(xù)。因此,原判免除某房開公司的保證責(zé)任既不符合合同約定,也有悖于階段性擔(dān)保的合同目的,加重了債權(quán)人在抵押權(quán)預(yù)告登記存續(xù)期間的債權(quán)清償風(fēng)險,應(yīng)予糾正。

情形三:銀行原因怠于辦理抵押預(yù)告登記,開發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任免除

某銀行公司江陰分行與某房產(chǎn)、陶某等金融借款合同糾紛二審民事判決書

無錫市中級人民法院(2021)蘇02民終2500號

法院觀點:某銀行公司江陰分行怠于辦理預(yù)告抵押登記,等于無限延長保證人某房產(chǎn)的保證期間,致使某房產(chǎn)承擔(dān)超出案涉合同項下合理預(yù)期的經(jīng)營風(fēng)險,擴(kuò)大了某房產(chǎn)的合同責(zé)任,有違擔(dān)保法的精神及誠實信用原則,亦違背了階段性保證的應(yīng)有之意,構(gòu)成《中華人民共和國合同法》第四十五條所規(guī)定的“不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就”,故某房產(chǎn)解除連帶責(zé)任保證。

某銀行公司江陰分行主張預(yù)告登記及抵押登記的義務(wù)均應(yīng)由某房產(chǎn)承擔(dān),其并未提供充分證據(jù)予以證明,該院對此不予采納,其主張某房產(chǎn)對陶某的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任,無事實及法律依據(jù),依法不予支持。

四、實務(wù)承辦要點

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第52條對抵押權(quán)預(yù)告登記的優(yōu)先受償效力進(jìn)行了規(guī)定,即已辦理建筑物所有權(quán)首次登記,且不存在預(yù)告登記失效等情形的,抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人對抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償,抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。

該司法解釋施行后,具備上述條文規(guī)定情形的,開發(fā)商的段性擔(dān)保責(zé)任免于承擔(dān)似乎逐漸成為法院主流觀點。但在類似案件的承辦中,結(jié)合法條規(guī)定,也應(yīng)從以下方面進(jìn)行訴訟要點的審查:

是否已經(jīng)完成建筑物所有權(quán)首次登記

只有辦理了所有權(quán)首次登記,預(yù)購人才能辦理所有權(quán)首次轉(zhuǎn)移登記并最終取得商品房的所有權(quán);辦理了所有權(quán)首次轉(zhuǎn)移登記,商品房上的抵押權(quán)預(yù)告登記才能轉(zhuǎn)為抵押權(quán)本登記。因此,所有權(quán)首次登記是適用該條的前提。

是否存在房屋抵押預(yù)告登記失效情形

抵押預(yù)告登記失效應(yīng)通過《民法典》第221條進(jìn)行審查,具體為“自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日”起90日內(nèi)未申請不動產(chǎn)抵押權(quán)登記。抵押預(yù)告登記一般涉及三方主體,即開發(fā)商、買受人和預(yù)告登記權(quán)利人,因此對于該失效日的起算時間點不應(yīng)機(jī)械的理解。

預(yù)購商品房預(yù)告登記中商品房已經(jīng)建成并且辦理了首次登記、開發(fā)商提供辦理轉(zhuǎn)移登記材料等可視為具備辦理抵押本登記的條件,預(yù)告登記權(quán)利人應(yīng)在此條件具備的90日內(nèi)申請辦理抵押本登記。因此,對于抵押預(yù)告登記失效起始時間的判斷,應(yīng)從前述辦理條件是否已具備即此時能夠辦理或轉(zhuǎn)為不動產(chǎn)抵押權(quán)登記之時進(jìn)行計算。

強(qiáng)調(diào)開發(fā)商的相關(guān)義務(wù)是否完全履行

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則(2019修正)》第78條第2款的規(guī)定,完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后,當(dāng)事人才能申請將抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記。因此,先完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記才能進(jìn)行抵押權(quán)登記,而房屋在交付之前,是否能夠進(jìn)行所有權(quán)登記的主動權(quán)往往掌握開發(fā)商手中。

此時,在涉及類似預(yù)購商品房的金融借款合同糾紛案件中,審理法院會重點審查開發(fā)商是否完全履行了相應(yīng)的辦理產(chǎn)權(quán)證的通知義務(wù)等。否則,如若開發(fā)商未能完全履行相應(yīng)義務(wù)且購房人不知曉涉案房屋能夠辦理產(chǎn)權(quán)證的,法院據(jù)此可能認(rèn)定最終影響辦理涉案房屋抵押本登記的初始原因在于開發(fā)商,而判定開發(fā)商的保證責(zé)任不能免除。

- 本文作者 -

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