動態(tài)與觀點
- 引 言 -
房屋買賣過程中，在委托房產(chǎn)中介時，經(jīng)常涉及“跳單”的問題，并由此引發(fā)爭議。
對此法律是如何規(guī)定的，司法實踐中又是如何把握的呢？如果只是初步磋商，沒有與中介公司簽訂書面協(xié)議，符合認定“跳單”的條件嗎？一旦被認定為“跳單”，法院一般如何確定中介費金額？本文將重點討論以上問題。
- 探 討 -
為了便于討論，我們將可能涉及的主要問題概括如下：
一、如何認定“跳單”行為
《民法典》965條新增了有關“跳單”的規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人只直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬?！?/p> 根據(jù)最高院民法典貫徹實施工作領導小組主編《中華人民共和國民法典合同編理解與適用》的觀點和《民法典》的相關規(guī)定，“跳單”違約的構成要件包括三方面： 1. 委托人接受了中介公司的服務 實踐中，委托人就同一委托事項，可能僅委托一個中介公司，也可能同時委托多個中介公司。 在有多個中介公司的情形下，我們尤其要準確判斷委托人是否接受了中介公司的服務，以及接受了哪個中介公司的服務。 2. 委托人利用了中介公司提供的信息機會或者媒介服務 按照中介合同約定，中介公司向委托人提供服務之后，委托人是否利用了中介公司提供的這一服務而訂立合同，則是判斷是否構成“跳單”違約的關鍵。 實踐中，委托人為了增加交易機會，往往委托多個中介公司。這就需要準確判斷委托方與相對方最終達成交易，究竟是利用了哪家中介公司提供的服務。 需要注意的是，不能簡單地以提供服務的時間先后來判斷，還要結合服務的內(nèi)容等具體情形。 3. 委托人繞開中介公司直接訂立合同 委托人繞開中介公司直接訂立合同，有三種表現(xiàn)形式： 一是委托人利用中介公司提供的信息機會或者媒介服務，直接與合同相對方訂立合同。 二是委托人利用中介公司提供的信息機會或者媒介服務，通過其他中介公司與合同相對方訂立合同。 比如，委托方通過某一中介公司提供的信息和媒介服務，合同已基本達成。此時，委托人發(fā)現(xiàn)其他中介公司的報酬更低，繼而通過其他中介公司與合同相對方訂立合同，則構成“跳單”違約。 三是委托人將中介公司提供的信息透露給親朋好友，以親朋好友的名義與合同相對方訂立合同，以達到繞開中介公司的目的。 二、只是初步磋商，沒有與中介公司簽訂書面協(xié)議，符合認定“跳單”的條件嗎？ 法律并未規(guī)定居間合同必須采用書面形式，委托人與居間人之間的口頭約定，或者委托人實際接受了居間人提供的居間服務，均可認定居間合同已經(jīng)成立。 但是，如果中介公司只是帶領當事人看房、介紹房屋情況、預判交易成本等，從司法實踐來看，一般認為系中介公司自愿向潛在客戶提供交易信息咨詢，以便于爭取客戶信任達成締約合意。 此時尚處于締約之前的前期磋商階段，尚未明確確立居間服務合同關系。 “皮之不存毛將焉附”，在雙方未成立居間服務合同關系的情況下，則中介方難以據(jù)此主張報酬（中介費）。 三、一旦被認定為“跳單”，法院一般如何確定中介費金額？ 根據(jù)民法典委托人構成“跳單”行為的，應當向中介公司支付報酬。對于報酬的性質司法實踐一般認為屬于委托人應承擔的違約責任。 而且在二手房買賣合同中，中介公司與委托人約定的報酬，需要中介公司履行一系列合同義務，包括提供有用的房源信息、帶買方看房、協(xié)助雙方商談價格、協(xié)助辦理貸款、協(xié)助辦理產(chǎn)權過戶等。 因此，當委托人“跳單”發(fā)生在看房之后，訂立買賣合同之前時，中介公司僅履行了部分合同義務，如果要求委托人支付約定的全部報酬，違反權利義務一致的原則。 綜上，如果雙方約定了“跳單”的違約責任，則根據(jù)雙方約定，如果過高，法院可以酌定降低；如果當事人沒有約定的，法院可以考慮中介公司提供服務的程度，進行具體判斷。 也就說，對于沒有完成房屋買賣全部工作的中介服務，即使委托人被認定為“跳單”，也不會判決全額支付中介費，而只是酌情確定金額。 而且，在認定中介費金額（報酬）時，還要看中介方有沒有促使買賣雙方達成交易（具體表現(xiàn)為簽訂房屋買賣合同），以及房屋買賣流程進行到了哪個階段等酌情確定。 四、相關案件法院裁判觀點概述及典型案例分享 通過檢索裁判文書網(wǎng)，筆者發(fā)現(xiàn)法院在評價委托人的行為是否構成“跳單”違約時，大多都將中介方所掌握的房源信息是否具有獨家性作為一個重要參考要件，認定尺度相對較嚴。 這一點與2011年12月20日發(fā)布的1號指導案例的裁判要旨是一致的。 最高院認為，房屋買賣居間合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。 但是，當賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的，買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構成違約。 另外，法院通常還要重點審查雙方居間服務合同是否已生效以及中介方是否已經(jīng)促成買賣雙方簽訂房屋買賣合同等。 詳見以下幾個典型案例： 上海某1房地產(chǎn)經(jīng)紀事務所與張某中介合同糾紛案 案號：(2021)滬0105民初13505號 審理法院：上海市長寧區(qū)人民法院 案例要旨：房源非獨家委托的情況下，購房人接受不同中介公司的信息推介、進行房屋實地查看、詢問房屋交易價格等，屬于交易前期正常了解市場信息的過程，在此過程中，其享有自由選擇中介公司進行房屋交易斡旋的權利。 中介公司向購房者提供看房服務、介紹房屋情況、預判交易成本等，系中介公司自愿向潛在客戶提供交易信息咨詢，以便于爭取客戶信任達成締約合意。 此時尚處于締約之前的前期磋商階段，尚未明確確立中介委托服務關系。且購房人已實際支付了大部分中介費用，并未與出售方直接簽訂合同。故購房人的行為不構成“跳單”行為。 上海某2房地產(chǎn)經(jīng)紀事務所與宋某居間合同糾紛上訴案 案號：(2009)滬一中民二(民)終字第2430號 審理法院：上海市第一中級人民法院 案例要旨：法院認為，中介公司雖然為購房者提供過看房服務，但僅憑該節(jié)事實不足以證明雙方存在委托居間關系。 中介公司未與購房者簽訂書面的居間協(xié)議，也未提供除看房外的其他居間服務，其認為與購房者之間存在事實上的委托居間關系，該主張缺乏事實和法律依據(jù)。 雙方既然不存在委托居間關系，中介公司要求購房者支付傭金的訴訟請求亦無依據(jù)。 上海某3房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司與邵某、施某等房屋買賣合同糾紛案 案號：(2020)滬0112民初19996號 審理法院：上海市閔行區(qū)人民法院 案例要旨：買賣協(xié)議就涉案房屋的交易價格、付款方式、付款期限、過戶期限、交房期限等交易條件作了明確約定，具備買賣合同的主要條款，買賣雙方已簽約，應當認定原告居間成功。 經(jīng)中介公司居間成功后，僅時隔數(shù)日后買賣雙方簽訂了解約協(xié)議。 但僅于次月中旬，就辦理了涉案房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)，法院有理由相信，買賣雙方解約協(xié)議并非雙方的真實意思表示，僅是為了“跳中介”以規(guī)避向原告支付居間報酬的義務。 故本院認為，作為買賣雙方，以“跳中介”的方式逃避向原告支付居間報酬的行為，存在主觀惡意。 中介公司要求買賣雙方分別向其支付居間報酬的請求，于法有據(jù)，予以支持。 同時，作為房地產(chǎn)居間方，按照行為慣例，除了促成交易雙方的合同成立外，還需協(xié)助提供辦理貸款手續(xù)、協(xié)助辦理過戶手續(xù)等相關義務，而事實上原告確實未開展上述工作，故本院酌情居間報酬金額按約定金額的80%計算。 北京某建筑咨詢有限公司訴深圳某教育集團有限公司等中介合同糾紛案 案號：（2021）京01民終638號 審理法院：北京市第一中級人民法院 案例要旨：委托人與中介人成立中介合同后，委托人利用中介人提供的交易機會和媒介服務，最終與相對人訂立了合同，故若雙方如約履行居間合同，委托人應當對支付中介報酬有預期，支付報酬系其應履行的合同義務。 但委托人在接受并利用中介服務后繞開中介人直接與相對人訂立合同，實際上系一方面利用中介人提供的信息和服務，一方面又繞開中介人與相對人直接訂立合同，使中介人得不到報酬，委托人以此方式不支付中介費的行為違背了誠信原則，不利于鼓勵誠信交易，仍應按約向中介人支付相應的報酬。 - 結 語 - 最后需要指出的是，實務中中介公司為保障自己的合法權益，通常在中介合同中載明禁止委托人“跳單”的格式條款。 如果該格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制或者排除對方主要權利以及未進行提示和說明等情形的，可主張該格式條款無效或不成為合同內(nèi)容。 另一方面，委托人也應遵守誠實信用原則，不得隨意“跳單”，否則法院也會認定該行為屬于違約行為并判決承擔相應的違約責任。 免責聲明：本文僅為分享、交流、學習之目的，不代表恒都律師事務所的法律意見或對法律的解讀，任何組織或個人均不應以本文全部或部分內(nèi)容作為決策依據(jù)，因此造成的后果將由行為人自行負責。
判斷是否構成“跳單”，首先要看居間服務合同是否已生效，并且要看中介公司是否已按照合同約定提供了交易機會或者媒介服務。
