動態(tài)與觀點
- 引 言 -
實務(wù)中經(jīng)常有客戶咨詢，商品房預(yù)售合同雙方能否在合同中約定：在商品房合同約定面積與實測面積存在差異時，買賣雙方按照實測建筑面積（或?qū)崪y套內(nèi)建筑面積）據(jù)實結(jié)算。
這個問題來源于各地《商品房預(yù)售合同》（或同類合同）示范文本參考或援引《商品房銷售管理辦法》和原《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定后，部分開發(fā)商認為非據(jù)實結(jié)算購房款的情況不符合一般交易習(xí)慣，進而希望可以在具體的銷售合同中約定不按照兩文件規(guī)定執(zhí)行，而是自主約定采取據(jù)實結(jié)算原則。對此，本文將從法律規(guī)定與司法實踐角度進行探討。
- 探 討 -
2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號）第二十條和2003年6月1日起施行的原《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋【2003】7號，現(xiàn)已被修訂，下稱《商品房買賣合同司法解釋》）第十四條分別規(guī)定了銷售商品房時合同約定的房屋面積與產(chǎn)權(quán)登記/交付買受人的房屋面積存在差異時的處理方式。
前述兩份文件規(guī)定的內(nèi)容較為接近，均規(guī)定如合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記/交付面積存在差異，則首先應(yīng)按雙方約定處理；如未約定或約定不明，則面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)時買受人不得解約且雙方應(yīng)據(jù)實結(jié)算，面積誤差比絕對值超過3％時買受人有解約權(quán)及買受人解約時對出賣人的懲罰性規(guī)定。另，2020年修正后的《商品房買賣合同司法解釋》已經(jīng)取消原第十四條。
許多《商品房預(yù)售合同》示范文本的相關(guān)條款均系參考或援引前述規(guī)定內(nèi)容，并允許雙方自行約定面積存在差異時的解決方案。
實踐中《商品房預(yù)售合同》幾乎均由開發(fā)商制定，不少開發(fā)商選擇在商品房合同約定面積與實測面積存在差異時，買賣雙方按照實測建筑面積（或?qū)崪y套內(nèi)建筑面積）據(jù)實結(jié)算。
但該約定在司法實踐中遇到一些挑戰(zhàn)。
支持按雙方約定處理
在(2019)川10民終15號案件中，買賣雙方在《商品房買賣合同補充協(xié)議》約定“乙方所購房屋的面積如有差異，乙方自愿同意不能據(jù)此退房，并按照房管部門確認的實測產(chǎn)權(quán)面積為準，按合同約定的套內(nèi)建筑面積每平方米單價不變，采取多退少補的方式進行結(jié)算”。
在(2020)閩02民終1932號案件中，買賣雙方簽署的《商品房買賣合同補充協(xié)議》約定“商品房交付后，合同約定面積與實測面積發(fā)生差異，無論合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積差異多少，按合同約定單價，據(jù)實結(jié)算，多退少補。買受人均同意不退房。”
在(2021)渝05民終383號案件中，買賣雙方在《重慶市商品房買賣合同補充協(xié)議》約定“在房屋交付時，如產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積有差異的，按套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積單價結(jié)算”。
上述案例中買賣雙方均以“據(jù)實結(jié)算”的意思表示代替了商品房買賣合同示范文本中參考《商品房銷售管理辦法》第二十條和原《商品房買賣合同司法解釋》第十四條的相關(guān)約定。
法院均認為買賣雙方簽訂的買賣合同及補充協(xié)議系雙方的真實意思表示，雙方關(guān)于房屋面積存在差異時購房款的計算方式約定未涉及出賣人免除責任、加重買受人責任、排除買受人主要權(quán)利等情形，合法有效。
此外(2020)閩02民終1932號案件中法院說明，附件的落款處通過買受人特別聲明的方式提示買受人認真審閱合同及附件，并由出賣人對條款進行解釋和說明，足以認定出賣人已經(jīng)采取合理的方式提示買受人注意附件約定的條款。
最終法院均不認可買受人關(guān)于該約定構(gòu)成“格式條款”的主張，并判令雙方按補充協(xié)議約定“據(jù)實結(jié)算”。
支持按雙方約定處理，但酌定開發(fā)商給予賠償
在(2021)贛07民終245號案件中，原被告簽署《贛州市商品房買賣合同》補充協(xié)議第九條約定，“產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意……銷售單價保持不變，實際成交總價款按贛州市房產(chǎn)部門產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)核準的建筑面積調(diào)整，多退少補，不計利息。任何一方不得以面積差異為由要求解除合同?！?/span>
一二審法院均認為雙方約定系當事人的真實意思表示，內(nèi)容未違反法律效力禁止性規(guī)定，應(yīng)確認合法有效。
雙方應(yīng)按實際建筑面積結(jié)算購房款，且出賣人無需賠償。但二審法院考慮到出賣人為房地產(chǎn)開發(fā)商，理應(yīng)對設(shè)計規(guī)則知曉，銷售時存在誤導(dǎo)，且實際交付房屋得房率降低給買受人造成了一定的損失，酌定出賣人補償買受人2萬元。
以構(gòu)成格式條款為由認定雙方約定無效
(2020)魯09民終753號案件中，買賣雙方簽署《肥城市新建商品房買賣合同》第十三條約定實測面積與第三條載明的預(yù)測面積發(fā)生誤差的，雙方同意多退少補據(jù)實結(jié)算。
一審法院認為第十三條不屬于《合同法》第四十條規(guī)定的情形，且合同的簽訂系當事人真實意思表示，屬有效條款。
二審法院認為，出賣人并未證明其對涉案合同第十三條中的各個條款中雙方的權(quán)利和義務(wù)向買受人進行了明確地說明，且通過對涉案合同中關(guān)于面積差異各種處理方式進行客觀評判，顯然第4種方式對買受人最不利但對出賣人最有利，并非買受人自愿選擇。
第十三條不恰當?shù)孛獬鋺?yīng)該承擔的違約責任，進而限制買受人可以行使的權(quán)利，顯失公平，應(yīng)屬無效條款。
而在(2021)甘05民終113號案件中，法院認為，出賣人提供的房屋買賣合同文本系打印合同，合同中將應(yīng)當由買受人自主選擇的面積差異處理方式以打印的形式固定，導(dǎo)致買受人在簽訂合同時不能自主選擇適用的條款，對于上述條款的選擇出賣人未舉證證明已盡到了合理提示及說明的義務(wù)。
合同附件十一《補充協(xié)議》第六條的內(nèi)容“面積差異百分比超過±3%以上（不含本數(shù)）的，買受人可以選擇多退少補或者解除合同。選擇多退少補的，按合同第六條約定的該商品房單價進行多退少補；選擇解除合同的，出賣人應(yīng)在買受人書面提出解除合同申請的30日內(nèi)退回已收的全部房價款及利息。除此之外，出賣人無需承擔其他任何責任，買賣雙方的其他各自的損失由買賣雙方各自承擔”，明顯免除了出賣人的責任，排除了買受人的主要權(quán)利，違背了自愿原則，故合同附件十一《補充協(xié)議》第六條無效。
在依約處理的情況下，未明確約定解約權(quán)則買受人不得解約
(2017)粵民再523號案件中，廣東省人民檢察院抗訴認為，合同中僅約定了如果實測面積與約定面積有差異，房價款無需多退少補，并未約定買受人是否可因面積誤差而請求解除合同。當事人沒有約定或者約定不明確的應(yīng)按照法律規(guī)定處理?，F(xiàn)涉案商鋪約定套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積誤差比為13.57%，買受人以出賣人交付的商品房面積誤差比絕對值超出3%為由要求解除合同應(yīng)予支持。
廣東省高院再審認為：雙方根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第十四條的規(guī)定約定商品房面積差異時的處理方式，因此不適用該司法解釋直接規(guī)定的處理方式。雙方約定商品房面積差異時房價款不變，雙方不對面積差異另行爭議，并未約定買受人有權(quán)因面積誤差請求解除合同。因此買受人不享有解約權(quán)。
- 結(jié) 語 -
通過以上案例可以看出，司法實踐中對于商品房合同約定面積與實測面積存在差異時，買賣雙方能否約定按照實測建筑面積（或?qū)崪y套內(nèi)建筑面積）據(jù)實結(jié)算的爭議不大。
但實操中具體約定內(nèi)容的不同可能影響案件走向，有如下要點需要注意：
其一，雖然不少法院認定買賣雙方約定“據(jù)實結(jié)算”的條款有效，但實踐中仍存在認定該條款構(gòu)成“格式條款”的情況。因此建議出賣人在合同中以合理的方式提請買受人注意免除或者限制出賣人責任的條款，按照買受人的要求對該條款予以說明，并對前述內(nèi)容由雙方書面確認。
其二，起草這類條款時除了約定“據(jù)實結(jié)算”房價款外，還應(yīng)注意明確買受人是否享有解約權(quán)。實踐中存在抗訴案例，原因是買賣雙方在排除法定而適用雙方約定的情況下，未明確約定買受人有無解約權(quán)。清晰約定有助于避免因約定不明引發(fā)爭議。
其三，部分法院會綜合考慮出賣人作為房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)主體在交易過程中存在的過錯并酌定出賣人給予買受人補償。這提醒出賣人在項目開發(fā)及銷售過程中務(wù)必做到專業(yè)嚴謹、誠實守信，避免引起不必要的損失。
