動態(tài)與觀點
- 引言 -
留置權(quán)屬于物權(quán)，根據(jù)“物權(quán)法定”原則和《民法典》相關(guān)規(guī)定，房屋租賃合同不屬于適用留置權(quán)的合同。從這個角度看本文所探討的問題似乎是個偽命題。但實務(wù)中房屋租賃合同與留置權(quán)真的毫不相干嗎？
實務(wù)中經(jīng)常遇到朋友探討、客戶咨詢房屋租賃合同中出租人的留置權(quán)問題。筆者從事商業(yè)地產(chǎn)法律工作多年，審查過不少商業(yè)地產(chǎn)租賃企業(yè)的《商鋪租賃合同》或類似合同，發(fā)現(xiàn)其中對于留置權(quán)約定的現(xiàn)象十分普遍。筆者在“威科先行·法律信息庫”和“北大法寶”中輸入“房屋租賃合同糾紛”“留置權(quán)”兩項關(guān)鍵詞后，分別得到1267條和1314條搜索結(jié)果?？梢妼崉?wù)中確實存在大量涉及房屋租賃合同中出租人留置權(quán)的問題。筆者從以往及現(xiàn)行法律規(guī)定和司法實踐出發(fā)對房屋租賃合同中留置權(quán)問題進(jìn)行探討。
- 探討 -
一、留置權(quán)的法律依據(jù)
《民法通則》第八十九條第一款第（四）項規(guī)定，合同一方行使留置權(quán)的前提為該方按照合同約定占有對方財產(chǎn)，且對方未按合同約定付款。《擔(dān)保法》第八十四條明確在保管合同、運輸合同、加工承攬合同三類合同及法律規(guī)定可以留置的其他合同中，債權(quán)人有留置權(quán)。
《物權(quán)法》第五條規(guī)定了“物權(quán)法定”原則；第二百三十條規(guī)定留置權(quán)人對留置物應(yīng)合法占有，留置物應(yīng)為動產(chǎn)。
《民法典》中，第一百一十六條和第四百四十七條分別原樣繼承了《物權(quán)法》第五條和第二百三十條；第七百八十三條、第八百三十六條、第九百零三條和第九百五十九條規(guī)定了承攬合同、貨運合同、保管合同、行紀(jì)合同四類有名合同適用留置權(quán)；而依據(jù)第九百一十八條可知倉儲合同適用保管合同中關(guān)于留置權(quán)的規(guī)定。
通過上述法律規(guī)定可知，合同中的債權(quán)人是否享有留置權(quán)，根本上取決于該合同是否屬于法定適用留置權(quán)的合同。如是，則需分析留置權(quán)人行使留置權(quán)的三個前提是否滿足：其一，債務(wù)人不履行到期債務(wù)；其二，債權(quán)人合法占有被留置物；其三，被留置物為動產(chǎn)。
二、留置權(quán)在房屋租賃合同司法實踐中的情況
? 案例1
以“物權(quán)法定”為由否定出租人留置權(quán)
(2016)蘇民申1807號案件中法院認(rèn)為，留置權(quán)為法定擔(dān)保物權(quán)，只能直接依據(jù)法律的規(guī)定形成，而不能由當(dāng)事人設(shè)定。故出租人主張依據(jù)雙方之間的合同約定，其有權(quán)對承租人的相關(guān)財產(chǎn)行使留置權(quán)，于法無據(jù)。
? 案例2
非基于承租人交付的占有不構(gòu)成合法占有，否定出租人留置權(quán)
(2019)川01民終10830號案件中法院認(rèn)為，根據(jù)“物權(quán)法定”原則，留置權(quán)作為物權(quán)的一種具有法定性，對留置權(quán)成立與否的認(rèn)定應(yīng)排除當(dāng)事人意定。因出租人匯彩城公司對于案涉房屋內(nèi)物品的占有并非基于承租人張程交付，并非合法占有，因此出租人不享有留置權(quán)。
? 案例3
非基于承租人交付的占有構(gòu)成合法占有，肯定出租人留置權(quán)
（2020）閩01民終7422號案件中，承租人星普電器公司主張因疫情原因無力經(jīng)營，發(fā)函通知出租人居然之家公司提前解約。后出租人自行封存了承租人的經(jīng)營現(xiàn)場和場地內(nèi)商品。法院認(rèn)為根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，出租人留置承租人的貨物符合法律規(guī)定。
? 案例4
出租人占有承租人個人財產(chǎn)不構(gòu)成合法占有，否定出租人留置權(quán)
(2020)粵02民終340號案件中法院認(rèn)為，涉案空調(diào)（留置物）由承租人黃某加裝于涉案商鋪，屬其個人財產(chǎn)，現(xiàn)出租人恩新公司已與承租人解除合同，故涉案的相關(guān)空調(diào)并不屬于可留置的動產(chǎn)，出租人理應(yīng)準(zhǔn)許承租人拆回。
? 案例5
出租人占有承租人個人財產(chǎn)構(gòu)成合法占有，肯定出租人留置權(quán)
(2020)粵04民終1779號案件中法院認(rèn)為，出租人劉某對于承租人鄭某于騰退時遺留下來的空調(diào)具有因合法占有而形成的留置權(quán)。
- 結(jié)語 -
通過以上案例可以看出，司法實踐中對于房屋租賃合同出租人是否享有留置權(quán)問題的處理十分謹(jǐn)慎，相關(guān)案例存在以下特征：
其一，多數(shù)法院并未直接以“物權(quán)法定”為由將房屋租賃合同排除在法定適用留置權(quán)的合同之外；
其二，多數(shù)法院會從出租人是否對留置物合法占有的角度來論證出租人是否享有留置權(quán)，“是否構(gòu)成合法占有”為相關(guān)案件的主要爭議焦點；
其三，非基于承租人交付的占有是否構(gòu)成合法占有存在爭議；
其四，出租人占有承租人個人財產(chǎn)是否構(gòu)成合法占有存在爭議。
對租賃合同雙方而言，均需要正確認(rèn)識和處理出租人留置權(quán)問題。并不是合同約定了所謂“留置權(quán)”，出租人就可以依約行使該權(quán)利；當(dāng)然，也并不是合同不約定“留置權(quán)”，出租人就一定無法行使該權(quán)利。司法實踐中需要結(jié)合雙方合同約定內(nèi)容，以及關(guān)于留置物的交付、占有等各方面因素進(jìn)行綜合判斷。
