動(dòng)態(tài)與觀點(diǎn)
- 前言 -
房產(chǎn)證即《房屋所有權(quán)證》，是房屋所有人依法占有、使用、處分房屋的有效憑證。依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）第三十八條的規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。 但是在實(shí)際的房產(chǎn)交易市場中，存在諸多因素導(dǎo)致房屋所有人尚未取得房產(chǎn)證或無法取得房產(chǎn)證而進(jìn)行交易的情況，那么這些交易是否受法律保護(hù)？所簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》是否有效？此問題對于很多賣房者及買房者來說是非常關(guān)注，筆者對此是持肯定的觀點(diǎn)。 - 探討 - 我們先來看一個(gè)最高院的案例，李佰雄與劉光華房屋買賣合同糾紛再審案件【案號：（2017）最高法民再87號】，李佰雄（買方）與劉光華（賣方）簽訂有《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，涉案房屋幾經(jīng)轉(zhuǎn)讓和法院裁定由劉光華所有，但是一直未辦理房屋過戶手續(xù)，房屋仍登記在其他主體名下。李佰雄起訴請求確認(rèn)《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》有效并要求劉光華協(xié)助辦理過戶手續(xù)，而劉光華反訴請求確認(rèn)《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效并要求李佰雄支付房屋使用費(fèi)。 李佰雄一審獲得支持，但是在二審階段、以及經(jīng)廣東省人民檢察院兩次抗訴后由深圳中院和廣東高院再審后的觀點(diǎn)，均認(rèn)為涉案《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》因不符合《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定而被認(rèn)定為無效。 李佰雄堅(jiān)持向最高法院申訴后，其訴訟請求才最終得以獲得支持，最高法院審理認(rèn)為簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時(shí)，劉光華系案涉房屋的所有權(quán)人，《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》也并未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于《合同法》第五十二條（《民法典》第一百五十三條）所規(guī)定的無效情形，且房屋登記、審批程序并非《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》生效的條件，故認(rèn)定《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》合法有效。 該案的審理經(jīng)過可謂坎坷，審理結(jié)果可謂顛覆，但此案很好的統(tǒng)一了類似案件的裁判標(biāo)準(zhǔn)，對本文主題的問題也有了明確的肯定答案，即房屋所有人在未取得房屋所有權(quán)證書的情況下將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓所簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》是合法有效的。 原《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)（《民法典》第一百五十三條）規(guī)定違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效?！皬?qiáng)制性規(guī)定”應(yīng)是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。而所謂效力強(qiáng)制性規(guī)定一般是指該強(qiáng)制性規(guī)定明確規(guī)定了違反的后果是合同無效，或者雖然沒有規(guī)定違反的后果是合同無效，但違反該規(guī)定如使合同繼續(xù)有效將產(chǎn)生損害國家利益和社會公共利益的后果的，亦屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定。與之相對的是管理強(qiáng)制性規(guī)定，即法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定僅是為了行政管理或紀(jì)律管理需要。 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定 “下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”。該條規(guī)定并未明確規(guī)定違反的后果是合同無效，且即使違反該規(guī)定繼續(xù)履行《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，也不存在侵害國家利益和社會公共利益的情況。故《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定不屬于效力強(qiáng)制性規(guī)定，而是基于行政管理的管理性強(qiáng)制性規(guī)定。故違反該條規(guī)定并不屬于原《合同法》第五十二條所規(guī)定的合同無效的情形，即使未取得房產(chǎn)證所簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》仍然是合法有效。這個(gè)觀點(diǎn)也在很多省高院的判例中也得到了印證，如： 湖南高院（2020）湘民申0018號案件“申請人與被申請人簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律規(guī)定，合法有效?！闭憬咴海?019）浙民申4850號案件“《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定系管理性規(guī)定而非效力性強(qiáng)制規(guī)定，違反該規(guī)定并不導(dǎo)致合同無效?！彼拇ǜ咴海?019）川民申4532號案件“《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）的規(guī)定，非旨在否定買賣合同的法律效力?！斗课葙I賣合同》簽訂時(shí)案涉房屋雖未辦理權(quán)屬證書，但不影響該合同的合法有效性?！北本└咴海?014）高民申字第1693號案件“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，不屬于合同效力性強(qiáng)制性規(guī)定”等。 另外，從物權(quán)效力和合同效力區(qū)分的原則來看，未辦理房產(chǎn)登記或未取得房屋所有權(quán)證書僅代表未獲得物權(quán)法上的權(quán)屬依據(jù)，不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更。但根據(jù)《民法典》第二百一十五條的規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！庇纱丝芍?，債權(quán)合同的效力是獨(dú)立的，是否登記取得房產(chǎn)證書對債權(quán)合同的效力不產(chǎn)生影響，《房屋轉(zhuǎn)讓合同》在滿足合同成立生效的要件后自然有效。 - 結(jié)語 - 由上分析和相關(guān)案例可知，房屋所有人在尚未取得或無法取得房屋所有權(quán)證書，但是基于真實(shí)的意思表示與他人所簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》是合法有效的，雙方應(yīng)當(dāng)誠信履行。 雖然《房屋轉(zhuǎn)讓合同》有效，但購買沒有房產(chǎn)證的房屋還是存在很大的糾紛風(fēng)險(xiǎn)。比如再進(jìn)行轉(zhuǎn)賣時(shí)無法辦理過戶，無法對房屋進(jìn)行抵押獲得融資，在辦理房屋拆遷補(bǔ)償、房屋繼承或贈(zèng)與手續(xù)時(shí)也會面臨障礙等。 在此，筆者還是要提醒廣大購房者，在購房時(shí)要充分了解涉案房屋權(quán)屬情況，確認(rèn)賣房人是否享有處分權(quán)，是否已取得房屋所有權(quán)證書以及是否可以辦理房屋所有權(quán)的變更登記，畢竟買房非小事，訴訟非易事，自是要慎之又慎。
