動態(tài)與觀點
一 案件速覽
對于河南海韻置業(yè)集團有限公司與河南天鷹房地產開發(fā)有限公司、河南天鷹物業(yè)管理有限公司因“國際花園裙樓租賃”引發(fā)的數(shù)十起系列侵權糾紛案件，鄭州中院作出“海韻公司與天鷹房地產、天鷹物業(yè)未經所有權人同意，私自出承租房屋構成共同侵權，應承擔連帶責任”的判決。恒都接受海韻公司委托，確定了以天鷹房地產、天鷹物業(yè)為被告提起追償權訴訟的策略，從而實現(xiàn)海韻公司作為連帶責任人在向所有權人承擔賠償責任后，其自身損失也能夠追回的目的。
二 案情簡介
2015年12月31日，海韻公司與天鷹房地產、天鷹物業(yè)簽訂了《租賃協(xié)議書》，約定天鷹房地產公司將錦江國際花園裙樓出租給海韻公司，用于辦公、餐飲、住宿、商業(yè)、服務業(yè)經營；租賃期限15年。協(xié)議簽訂后，海韻公司除支付了200萬元的合同保證金、每月按時支付租金外，還投入了3700萬元對承租房屋進行裝修。然而在2017年10月時，海韻公司陸續(xù)收到十多份傳票，被告知房屋所有權人提起了要求海韻公司以及天鷹房地產、天鷹物業(yè)返還承租房屋并賠償占有損失的訴訟。至此海韻公司才知曉其承租的花園裙樓中，有部分房屋是天鷹房產公司在未經所有權人同意情況下擅自出租的。案件經鄭州中院終審審理后，判令海韻公司與天鷹房產公司、天鷹物業(yè)公司返還房屋，并連帶向房屋所有權人支付至騰退之日的租金損失。判決作出后，海韻公司作為被執(zhí)行人獨自承擔了判決書中確定的賠償金額。爾后，恒都律師接受委托，在詳細分析法院判定海韻公司承擔共同侵權責任的依據、全面梳理客戶海韻公司提供的證據材料的基礎上，確定了以天鷹房地產、天鷹物業(yè)為被告提起追償權訴訟的策略。最終法院支持了海韻公司的追償權主張，判令天鷹房地產、天鷹物業(yè)向海韻公司承擔賠償責任，進而有效避免海韻公司的經濟損失繼續(xù)擴大，并在一定程度上減輕了對海韻公司商譽的不利影響。
三 本案亮點
1. 海韻公司承租房屋時，是否盡到了審核房屋實際權屬狀況的義務？
海韻公司承租案涉花園樓時，已盡到審核義務，其對侵害所有權的行為無主觀過錯。海韻公司承租的涉案房屋共有692套，其中沒有委托天鷹房產公司、天鷹物業(yè)公司對外出租的房屋共有28套。由于該28套房屋零散分布在692套房屋中，如若要求海韻公司逐一對692套房屋權屬進行核查，是過分加重海韻公司的注意義務，明顯超出了海韻公司合理審查義務的范疇。而且在海韻公司與天鷹房地產、天鷹物業(yè)于2015年12月31日簽訂的《協(xié)議書》，明確約定“天鷹物業(yè)公司委托天鷹房產公司將個人業(yè)主所有的103套房屋出租給海韻公司，天鷹物業(yè)承諾該103套房屋已經個人業(yè)主委托出租，同時天鷹物業(yè)有權委托天鷹房產對該103套房產出租”；而后在三方簽訂的《租賃協(xié)議中》，天鷹物業(yè)和天鷹房地產在協(xié)議第二條“簽約原則和主旨”中也明確“甲方合法合規(guī)持有的商業(yè)物業(yè)租賃業(yè)務”。
2.海韻公司從未拖欠無權處分人——海韻房地產的租金時，其向所有權人承擔損失賠償責任后，能否從無權處分人獲得全部追償？
由于海韻公司自與天鷹房地產、天鷹物業(yè)簽訂案涉《租賃協(xié)議書》后，海韻公司均按照協(xié)議約定向天鷹房地產、天鷹物業(yè)履行了支付房屋租金以及物業(yè)費的義務，直至小業(yè)主在海韻公司經營的酒店拉橫幅、上大鎖的方式阻攔使用。因此在海韻公司按約向天鷹房地產、天鷹物業(yè)支付租金的情況下，天鷹房地產、天鷹物業(yè)應當向房屋所有權人承擔支付租金損失的責任。否則，在海韻公司足額向天鷹房地產、天鷹物業(yè)支付房屋租金，在海韻公司向房屋所有權人全部承擔賠償責任的事實下，如果海韻公司不能從天鷹房地產公司、天鷹物業(yè)公司處獲得全部追償，那么將出現(xiàn)天鷹房地產、天鷹物業(yè)因其擅自出租房屋侵權行為而獲利的不公正結果。因此在天鷹房產公司、天鷹物業(yè)公司違背承諾，故意隱瞞無權出租的事實，導致海韻公司獨自向業(yè)主承擔侵權損害責任的情況下，海韻公司有權向被上訴人全部追償。
四 恒都工作
1.在了解客戶需求后，恒都迅速組成律師團隊，組織多次內部討論，明確相關法律事實及證據。
2.恒都律師在詳細分析法院判定海韻公司承擔共同侵權責任的依據、全面梳理客戶海韻公司提供的證據材料的基礎上，確定了以天鷹房地產、天鷹物業(yè)為被告提起追償權訴訟的策略。
3.恒都律師通過詳細分析合同等相關證據材料，針對海韻公司承租案涉花園樓時，是否已盡到審核義務，以及海韻公司是否有權向被上訴人全部追償?shù)葐栴}，提供了相關的建議和法律意見。
4.恒都律師就各項合同的證據進行了有力質證，就是否已盡到審核義務據理力爭，最終法院認可了我方的代理觀點。
五 結語
恒都律師始終堅持“以成就客戶為中心”的原則，依靠專業(yè)的素養(yǎng)及強大的律師團隊，不斷攻堅，能夠準確抓住每一個疑難案件的爭議點和突破點，并制定周密的訴訟方案，從而確保我們每一個服務客戶的合法利益都能夠得到切實維護和保障。
本案專業(yè)團隊
